ZNISZCZONE MIESZKANIE PRZEZ NAJEMCĘ? KROKI PRAWNE!

Wynajęcie mieszkania/domu to nie tylko benefity, zdarzają się też sytuacje, gdzie mamy do czynienia z nieuczciwym najemcą ale w sensie, gdy ten dopuszcza się uszkodzenia przedmiotu najmu. W niniejszej publikacji wskażę Państwu kierunki mające na celu zabezpieczenie się przed nieuczciwymi praktykami ze strony najemcy oraz podpowiem jak dochodzić swoich praw.

Najem lokalu a zabezpieczenie się przed nieuczciwymi praktykami najemcy

Pierwszorzędną kwestią jest Umowa, musi ona w sposób klarowny określać zakres odpowiedzialności najemcy na wypadek powstałych uszkodzeń, szczególnie tych zawinionych przez niego. Zbyt ogólne sformułowania w niej zawarte mogą być interpretowane przez każdą ze stron w sposób odmienny, co następczo może powodować różnego typu spory. Dlatego ważne jest, aby w treści Umowy zawrzeć pewne zabezpieczenia, które w przyszłości pozwolą rozliczyć ewentualne szkody w przedmiocie najmu. Podstawowym „bezpiecznikiem” jest kaucja w wysokości 1-2 wartości miesięcznego czynszu. Takie zabezpieczenie pozwala wynajmującemu bezpośrednio wyegzekwować środki na pokrycie niezbędnych szkód.  Kolejnym zabezpieczeniem jest protokół odbioru stanowiący załącznik do Umowy, w którym należy szczegółowo wpisać wyposażenie mieszkania/domu oraz określić jego stan. To pozwoli udowodnić jakie szkody powstały z winy najemcy. Pomocne mogą być też zdjęcia wykonanie przed oddaniem lokalu w najem dokumentujące stan poszczególnych sprzętów, podłóg i mebli oraz zdjęcia wykonanie po zakończeniu najmu obrazujące ewentualne uszkodzenia i użytkowanie lokalu przez najemcę. Zapobiegliwym środkiem są też sporadyczne odwiedziny naszej nieruchomości i samodzielny rekonesans wynajmowanego mieszkania/domu. Warto przy tym wpisać do Umowy takie postanowienie.

Dla celów dowodowych warto udokumentować prowadzoną komunikację z najemcą (smsy, e-maile, listy), w której poruszane były kwestie zniszczeń w lokalu.

Koniec umowy najmu a zdemolowane mieszkanie przez najemcę. Jakie mamy prawa!

W pierwszej kolejności jeśli szkody w wyposażeniu lokalu są niewielkie wówczas przysługuje Państwu prawo rozliczenia kwoty naprawy z otrzymanej kaucji. Istota kaucji sprowadza się zatem do tego, że wynajmującemu przysługuje prawo do zatrzymania jej w momencie, gdy szkoda spowodowana została działaniem najemcy.   

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że najemca zobowiązany jest naprawić wszystkie zniszczenia, albowiem nikt nie ma prawa niszczenia mienia innej osoby, a dom czy mieszkanie jest właśnie takim mieniem. Jest przy tym zobligowany przez prawo ale także normy zwyczajowe. Jeśli chodzi o prawo to zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego osoba wynajmująca powinna wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z kolei zaś, najemca obciążony jest „drobnymi nakładami” połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Do takich należeć będą m.in.: drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, drobne naprawy urządzeń technicznych, malowanie ścian. Dodać tylko należy, iż pojęcie „normalne zużycie” mieszkania/domu to termin, który nie znalazł legalnej definicji ustawowej. Powszechnie przyjmuje się, że pod tym pojęciem rozumieć należy takie zużycie, które pojawi się w czasie codziennego, normalnego użytkowania.

Co jeśli wartość szkody przekracza wartość kaucji?

Dość częstym jest, że wyrządzone szkody w lokalu przewyższają wartość pobranej kaucji. Wtedy, gdy mieszkanie lub dom było ubezpieczone wynajmujący może uzyskać odszkodowanie od firmy ubezpieczeniowej, jednak wcześniej warto spróbować, aby to najemca pokrył koszty naprawy.

Warto zajrzeć także do zapisów Umowy określających odpowiedzialność najemcy za powstałe szkody. Niekiedy zdarza się, że wynika z niej, iż owa odpowiedzialność jest ograniczona do sumy wpłaconej kaucji. W pozostałych przypadkach wynajmujący powinien wezwać najemcę do zapłaty określonej sumy pieniężnej, ewentualnie najemca może zwolnić się z tej odpowiedzialności i własnym sumptem doprowadzić mieszkanie/dom do stanu jaki objął w użytkowanie. Trzeba jednak zaznaczyć, że w praktyce jest to rzadka sytuacja i wyegzekwowanie należności można uzyskać wyłącznie na drodze sądowej.

Pozew o odszkodowanie za zniszczony lokal

W sytuacji, gdy dojdzie do zniszczenia domu czy mieszkania, przysługuje Państwu prawo żądania od najemcy naprawy szkód z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Na powyższe wprost wskazuje art. 675 Kodeksu cywilnego. Wysokość odszkodowania jaką zamierzamy dochodzić od najemcy to suma, jaką musiał ponieść wynajmujący za doprowadzenie przedmiotu najmu do normalnego stanu.

Sam pozew powinien być nie tylko dobrze uargumentowany, ale również każda okoliczność poparta odpowiednimi dowodami wskazującymi na odpowiedzialność najemcy a mianowicie takimi, które wskażą, że stan domu czy mieszkania uległ pogorszeniu wskutek działania najemcy. Przydatny okazać się może protokół odbioru oddania lokalu w użytkowanie najemcy, jak również zdjęcia wskazujące w jakim stanie poszczególne elementy wyposażenia lokalu zostały oddane w użytkowanie najemcy. Pomocniczo można oprzeć się także na zeznaniach świadków, którzy zaświadczą przed sądem
w jakim stanie lokal został oddany w najem.

Co istotne wystąpienie z odpowiednim powództwem nie jest jedynym wyjściem z trudnej sytuacji, albowiem jeśli dostrzeżemy w czasie trwania najmu, że w lokalu doszło do uszkodzeń wywołanych działaniem najemcy, należy najpierw upomnieć najemcę o niewłaściwym użytkowaniu. Z kolei, zaś gdy to nie poskutkuje a najemca w dalszym ciągu będzie niszczył nasz dom czy mieszkanie, przysługuje Państwu prawo do rozwiązania umowy najmu z winy najemcy poprzez wręczenie mu wypowiedzenia Umowy.

Zachęcam Państwa do kontaktu celem udzielenia pomocy prawnej w tej ale i nie tylko materii.

adwokat Jakub Siwczyk