Czy czynsz najmu lokalu może ulec zmianie wskutek wzrostu inflacji w gospodarce a w związku z tym, czy możliwe jest aby wynajmujący żądał od najemcy wyższego czynszu?
Na te i inne pytania dowiesz się z tego artykułu.
Najem – geneza
Najem najogólniej rzecz biorąc to stosunek prawny, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy na oznaczony bądź nieoznaczony czas rzecz do używania, zaś najemca za to zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz wyrażony w pieniądzu lub świadczeniu innego rodzaju. Przedmiotem najmu może być każda rzecz (poza włączeniami określonymi przez przepisy szczególne np. prawa i dobra niematerialne). Realia rynkowe pokazują jednak, że najczęściej przedmiotem najmu pozostają nieruchomości (gruntowe, budynkowe czy lokalowe).
Ustawodawca uregulował również w jakiej formie umowa najmu powinna zostać zawarta. A mianowicie jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość na czas dłuższy niż rok powinna być ona zawarta na piśmie a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Warto zaznaczyć, iż umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokalu ale także uwzględnia jego wyposażenie, czyli urządzenia, meble, czy sprzęt AGD i RTV.
Sama umowa poza takimi elementami jak: data i miejsce sporządzenie umowy, oznaczenie stron, określenie przedmiotu i wysokości czynszu, określenie praw i obowiązków stron umowy, termin obowiązywania oraz warunki wypowiedzenia może uwzględniać dodatkowe postanowienia umowne zgodne z wolą stron takie jak waloryzacja wysokości czynszu najmu. I tu pojawia się powszechnie używane pojęcie „inflacja”, które oznacza zachodzący w całej gospodarce proces zmian cen. Jest ona mierzona przez statystykę publiczną i prezentowana w formie wskaźników cen. Przez inflację rozumie się najczęściej średnie zmiany cen konsumpcyjnych towarów i usług nabywanych przez przeciętne gospodarstwo domowe. Wskaźniki cen obliczane są także w innych obszarach gospodarki, np. w rolnictwie, przemyśle, budownictwie, transporcie, imporcie i eksporcie, handlu hurtowym i detalicznym, bowiem zmiany cen mające miejsce w każdym etapie procesu gospodarczego wpływają na inflację doznawaną przez konsumentów(źródło:https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5464/18/1/1/co_warto_wiedziec_o_inflacji.pdf).
Z kolei zaś, waloryzacja czynszu polega na uzależnieniu jego wysokości od konkretnych wartości, które zostały w umowie wskazane. Głównym celem waloryzacji czynszu jest przede wszystkim utrzymanie wartości ekonomicznej na takim poziomie jaki miał miejsce przed waloryzacją. W skrócie ma ona przeciwdziałać zmianom siły nabywczej pieniądza i zabezpieczać przez stratą związaną z najmem.
Jak w praktyce to przeliczyć ?
W przypadku nieruchomości najczęściej używanym przelicznikiem waloryzacyjnym stanowią wskaźniki GUS tj. inflacja lub ceny złota. Stawka czynszu zwykle waloryzowana jest raz do roku na postawie wskaźnika cen oraz usług wyrażonych w walucie w jakiej denominowany jest czynsz. Jeśli czynsz wyrażony jest w polskich złotych wówczas będzie to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Korekta czynszu w oparciu o inflację
Kluczowym aspektem jest jednak to, że waloryzacja czynszu najmu nie jest dokonywana automatycznie. Niezbędnym jest zamieszczenie klauzuli mówiącej o tym, że wynajmujący posiada takie uprawnienie do skorygowania czynszu najmu o wskaźnik inflacji. Bez tego zapisu nawet znaczący wzrost inflacji nie będzie uprawniał wynajmującego do dokonania podwyżki czynszu najemcy.
Zarazem nie można zapomnieć o tym, że zawarcie w umowie najmu klauzuli waloryzacyjnej powoduje to, że wynajmujący zgadza się ograniczyć swoje ustawowe uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu (art. 685¹ Kodeksu cywilnego) do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Zasadą jest bowiem, to że wynajmujący może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Tylko brak zapisu w umowie dotyczącego waloryzacji czynszu daje wynajmującemu to uprawnienie. Taki pogląd wyraził m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21.08.2014 r. (ACa 654/14).
Stąd też wspomnianą klauzulę waloryzacyjną uznać należy jako uzgodnioną pomiędzy stronami modyfikację uprawnienia ustawowego a zatem jako wyraz woli wyłączenia stosowania art. 685¹ Kodeksu cywilnego w łączącym stronu stosunku.
Warto także pamiętać, iż strony mogą wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia poprzez wpisanie w umowie klauzuli waloryzacyjnej obowiązującej niejako z automatu w danym roku kalendarzowym.
Zachęcam Państwa do kontaktu celem udzielenia pomocy prawnej w tej ale i nie tylko materii.
adwokat Jakub Siwczyk
